住宅がなくなって、借金が残ることになった。競売物件が安く叩かれる理由と高く売るためのコツ

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借金だけが残ることになりやすい競売物件

住宅ローンの条件が緩和されて、融資を受けやすくなり、マイホームの購入をしやすくなりましたが、逆に無理なローンを組んでしまった方も多いようで、住宅ローンが払えなくなった方が急増しているようです。

住宅ローンの返済が滞った場合には、金融機関は担保となる住宅を競売で売却し、ローンの返済に充ててしまいますが、多くの場合は売却価格が借入金残高に届かずに住宅がなくなってもローンだけが残るという事態になります。

この家がないのに多額の借金が残る社会問題が近年目立つようになってきた気がします。

競売物件として住宅を売却すると安くなる理由

競売物件として住宅を売ると相場の6~7割でしか売却できないのが普通です。

これは競売物件の購入では、法的な所有権しか買主に認められないことが最大の理由です。
所有権以外になにがあるのかというと建物の引き渡しです。

競売物件は、住んでいる方の意思に関係なく、ローンの返済の滞りにより、売却されてしまうため、競売で購入した場合には、落札した建物に家から離れたくないと考える人が落札した住居に住んでいることがあります。

建物に住んでいる方を占有者と言いますが、購入した住居を手に入れるためには、この占有者を”立ち退き”させる必要があります。

占有者にとっては、立ち退きを望んでいない方もいるため、強制立ち退きを申し立てられても占有者が住居に居座ったり、立退き料を請求してきたりといったトラブルも見受けられます。

そのため競売物件の買い手は慎重になるしかなく、相場より、ずっと安い価格で売買されてしまうのです。

どうすれば高く住宅が売却できるのか?

不動産を相場通りで売却するためには、通常の不動産売買として住居を売却することです。

ところが借金が残っていると住居は金融機関の担保になっているため、売買ができません。
そこで住宅を通常の不動産売買を行うためには、金融機関の協力が必要になります。

これを任意売却と言います。

任意売却のメリットは、銀行にとっても建物が高く売れた方が、滞っていたローンの返済が億受けられるというメリットがあり、売却する人には、住宅がなくなった後の住宅ローンの残高を抑えることができます。そのため任意売却の相談手数料を考慮しても余りあるメリットが両者に生じることになります。

任意売却の仕方

任売売却の相談には、特別な資格を必要とはしませんが、選び方としては、できるだけ実績が多い場所に相談するのが良いと思われます。

任意売却には金融機関との折衝をはじめ、建物の売買の宅地建物取引士や弁護士など多くの方の力を借り事が必要なることがありますので、そういったネットワークを構築しているところに相談するのが良いと思います。

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